不動産賃貸業者は大きく仲介・管理・貸主（サブリース含む）の3つに分かれますが、どのような収入の仕組みがあるのでしょうか。
「貸主」はわかりやすく、賃貸収入がメインになります。
家主と同じなので特に難しくはないですが、仲介と管理は奥が深いです。
仲介は仲介手数料で、管理は管理費でしょ！
と思われるかもしれませんが、実はそれはごく一部の収入。
不動産賃貸業者はこうやって収入を増やしているのです。
目 次
仲介業者の収入の仕組みとは
仲介業者というのは、貸主（家主）と借主（部屋を探している人）を結びつけて、契約のお手伝いをする仕事です。
物件を仲介するので、当然そこはビジネスとして収入が発生するのですが、収入は1つとは限らないのです。
仲介業者の収入①：仲介手数料
メインの収入はというと「仲介手数料」になります。
これは、「貸主と借主を結び付けてくれてありがとう！」というお礼のお金という形で、家賃の1か月分＋消費税になります。
仲介業者の収入②：広告料
仲介業者は仲介手数料を家賃の1か月分＋消費税しかもらえないと定められています。
ところが抜け穴があり、広告料というものを得ることができます。
広告料というのは、不動産業者が賃貸情報誌などに広告を出していたり、ホームページで紹介したりする費用になります。
ところがその広告費を、「マンションやアパートを紹介するために広告を出しましたよ」という名目で「入居者を決めたからお礼にちょうだい！」ということができるのです。
さてどこからいただくかというと、「貸主（家主）」です。
これは一般の人からは見えないところでやりとりしていますので、業界の人でないとあまり知られていません。
この広告料も、家賃半月分から家賃3か月分など結構幅広く、貸主も「長く空室になって損するよりは、広告料を払って早く入居者を決めてほしい」と奮発するのです。
ただ、人気物件は広告料をつけなくてもすぐ決まるので、人気のない物件ほど広告料が高くなる傾向にあるのです。
仲介業者の収入③：火災保険
意外なものに火災保険というものがあります。
これは後述する管理会社が多く得ている収入なのですが、実は賃貸業者も火災保険から収入を得ています。
管理会社の入っていない家主直通の物件の場合、仲介業者が入居者に火災保険を勧めて加入してもらうことができます。
1人暮らし用だと、1万2000円ぐらいの保険料ですが、不動産業者には5000円ほどのバックがあるのです。
家族用だと2万円ぐらいの保険料で、不動産業者には8000円ほど入るという仕組みです。
保険によって異なると思いますが、私の知っているところではこのような配分でした。
ただ、保険に入るかどうかは任意なんですよね。
なので、すでに入っている保険があれば継続できますし、別に入らなくてもいいといえばいいんです。
まあいざという時に備えて入っておいた方がよいですが、安い保険料のもので補償は十分なんですよ・・・。
こういうのって知らないから、言われるがままに入るんですよね。
管理会社の収入の仕組みとは
管理会社というのは、家主の代わりに
入居者募集をする
入居者から賃料を集める
苦情があった時の対応をする
建物や周りを清掃する
建物のメンテナンスをする
といった内容のお仕事をしてくれるところです。
家主にとっては面倒な作業に追われなくてよく、特に朝晩構わずくる入居者の苦情や要望の対応をしてもうらうのは効率的でもあります。
では、この管理会社にはどんな収入があるのでしょうか。
管理会社の収入①：管理料
この管理料ですが、だいたい総家賃の5%ぐらいが目安になっています。
もっと高いところもありますが、管理会社によります。
1室50,000円の家賃で、10部屋あるマンションですと、500,000円×5%なので、25,000円ほどの管理料となります。
一棟ではあまり収入になりませんが、同じ規模を10棟管理すれば250,000円と、数が増えれば増えるほど安定した収入になっていくのです。
管理会社の収入②：火災保険
仲介業者でもありましたが、管理会社はここからがっぽりいただいてます。
仲介業者は、自分の決めたお客さんで、さらに個人の大家さん管理じゃないと勧めることができませんでしたが、管理会社は別です。
どこの仲介業者が入居者を連れてきても、自分たち指定の火災保険に入ってもらうのです。
「指定の火災保険に加入する」旨を仲介業者に伝えて、入居者にはその保険に入ってもらうのです。
そうして取りこぼしがないように保険の中間マージンをいただくのです。
入居者は当たり前のことのようにことを進められてしまいますが、保険って入居者が選べるはずじゃ・・・。
管理会社の収入③：鍵交換代
前の入居者が使っていた鍵で、新しく住む部屋の鍵が開いたら・・・。
合鍵を作ってまだ持っていたら・・・そう思うと怖くて入居できないですよね。
そこで、入居者が決まった際に鍵を交換するとい名目で、鍵交換代が発生します。
これは、契約書の特約事項に「鍵の交換代は借主が負担する」と書いてあれば、暴利的でない限り契約通りになってしまいます。
金額としては15,000円～25,000円ぐらいの範囲が一般的です。
ところが、シリンダー錠の交換代は鍵の業者によると3,500円～18,000円程度。
う～ん、差額は一体・・・。
また、今はどうかわかりませんが、昔は空いた部屋のシリンダー錠を他の部屋のシリンダー錠と交換していたとか。
一部の業者だとは思いますが、自分でやればただ同然ですね・・・。
管理会社の収入④：保証会社加入料金
保証会社というのは、連帯保証人などの能力が不十分な場合、家賃の不払いなどに備えて入ってもらう保証委託契約を行うところです。
もし入居者が家賃を払えなくなって滞ってしまった場合、この保証会社が肩代わりしてくれるという保険のようなものですね。
連帯保証人がしっかりしている場合は加入する必要がないのですが、入居する人によっては加入しなければ契約できない人もいるのです。
入居者が家賃の1か月分などをまとめて初回払いするケースや、毎月家賃の数％を払うというケースがあります。
これが管理会社に入ってくるマージンがあるかは不明ですが、気になる例があります。
それは、クレジットカードを作ることを条件にする保証会社加入というのもです。
クレジットカードを作れるということは、いわゆるブラックではなく支払い能力があるということです。
そういう証明としてはありなのでしょうが、このクレジットカードに加入させたら紹介料が入ってくるのは結構知られていますよね。
もしクレジットカードを作るのが条件で入居するところがあるのなら・・・。
管理会社の収入⑤：室内消毒・清掃
これは有名な出来事があったので、ご存知の方が多いでしょう。
ある部屋の消臭スプレーですが、3000円ほどで売っているものを、施工料として10,800円に。
問題は、
説明をしっかりしていたのか。
暴利的でないのか。
強制なのか任意なのか。
あいまいなまま契約させられている場合が多いのです。
管理会社の収入⑥：仲介手数料
仲介業者がもらう仲介手数料ですが、管理会社もこの仲介手数料をもらえます。
管理会社が直接入居者を決めた場合、それは借主と貸主を結び付けたことになるので、仲介手数料が発生します。
管理をしていても、契約自体は借主と貸主の名で行うので、しっかりもらうことができるのです。
さらにさらに、この仲介手数料は直接仲介しなくても入ってくることが！
それは、間に別の仲介業者が入っている場合。
つまり、他の仲介業者が入居者を連れてきた場合、そっちの仲介業者が借主側から半分、管理会社が貸主側から半分の仲介手数料をもうらうことになるのです。
これを「折半」といいますが、仲介業者は半分持っていかれるのであまり紹介したがらない、悪しき慣習といえます。
もちろん、全額仲介業者がもらえるような管理会社もあるのですが、それには裏があります。
それが次の広告料。
管理会社の収入⑦：広告料
ここでも出てきました広告料！
これも家主からもらうのですが、管理会社は前もって家主と打ち合わせをしておき、「入居者が決まったら広告料をください」と決めておけるのです。
これは管理会社が入居者を決めようが、他の仲介業者が決めようがもらえる取り決めになっているので、どっちでも管理会社が美味しくいただくのです！
管理会社はうまくいけば二重三重にもらうことができるのです。
管理会社の収入⑧：事務手数料
あまりなじみがないのが事務手数料。
これは、入居者と契約する時に契約書を作ったり、その他の作業？に関わって手間がかかるので、その手数料をいただきますという項目・・・らしいです。
他の仲介業者が紹介した場合に、この事務手数料を管理会社から取られる場合があるのですが、グレーな気がします。
仲介業者はこの事務手数料をとれませんが、管理に関することとして管理会社がとれるように作った項目といえますね。
管理会社の収入⑨：契約更新料
これがやばい！
かなり美味しいといえる管理会社の特権でしょう。
契約書には、たいてい1年ごと、2年ごとに契約を更新する旨が書かれています。
個人の家主なら、この契約更新料はとりませんが、管理会社はたいていここをとります。
だってえげつない収入ですから！
この更新料、2年間ごとに2万円とかします。
もちろん入居者からとります。
さあ、ざっと計算してみてください。
100世帯管理して、みんな2年後に更新したら・・・
100×2万円＝200万円！
そりゃ管理したがるよ！
こうやって見ると、仲介業者より管理会社がはるかに幅広く収入を得ています。
入居者側より、家主側を押さえた方が美味しい思いができるのが不動産の構造なのです。
「管理取ってこい！」
という声が上からかかるのも納得できますね。
まとめ
仲介業者の収入
①：仲介手数料
②：広告料
③：火災保険
管理会社の収入
①：管理料
②：火災保険
③：鍵交換代
④：保証会社加入料金
⑤：室内消毒・清掃
⑥：仲介手数料
⑦：広告料
⑧：事務手数料
⑨：契約更新料
仲介手数料だけでなく、あの手この手で収入を作ってきた不動産賃貸業のすごさがわかります。
ビジネスとしてやっていくには、いろいろなところから収入を作るのは当たり前のことなので、このように手を広げることは普通のことなのではないでしょうか。
問題は「納得いくかたち」なのかどうか。
しっかりしている業者もいますし、不明瞭な説明で通している業者もあります。
この業界に携わった私でもおかしいと思う慣習があります。
きれいごとでは済まないのかもしれませんが、時代に沿って変わっていくことも必要でしょう。