部屋を探していると、不動産屋さんの看板や旗に「仲介手数料半額！」や「仲介手数料無料！」の文字が書かれているのを見るのではないでしょうか。
不動産屋さんに部屋を紹介してもらうと、家賃の1か月分が仲介手数料としてとられるのはよくご存じですよね。
仲介手数料を無料にするなんて、なんて善良な不動産屋さんなんだ！
いやいや、何か裏があってどこからかもらってるんでしょ？
いろいろな憶測があるかもしれませんが、仲介手数料を無料にしてもしっかり収入を得られる仕組みになっているのです。
すでに「不動産賃貸業者の儲けのからくり」について読まれた方は、理由がわかるかもしれませんが、もう少し奥があるのです。
これを知ると「なんでこんな仕組みになっているんだ。」と、今までの不動産屋のやってきたことにに疑問を感じるかもしれません。
それでは仲介手数料無料・半額のからくりについてみていきましょう。
目 次
そもそも仲介手数とは？
仲介業者というのは、貸主と借主を結びつけて、契約のお手伝いをし、そのお礼としてお金をもらいます。
それが仲介手数料で、家賃の1か月分を受け取ることができます。
もう少し詳しく言えば、賃貸の仲介手数料は家賃の1か月分＋消費税以内であることが定められています。
定められているということは、家賃の1か月分以上は取ることができません。
また「以内」とありますが、めいいっぱいもらうのが当たり前の様です。
仲介手数料半額のからくり
あれ、部屋を借りるとき仲介手数料1か月分払ったのは入居者だよ？お礼のお金なのに、何で借主からしか払ってないの？
そうなんです！
この仲介手数料を払うのはだいたいが入居者である「借主」で、最初の契約金を払うときに一緒に払っているのです。
建設省告示では、「賃貸の仲介手数料は貸主と借主から半分ずつとるように」と定められています。
借主から全部とるっておかしいですよね！
じゃあ、違反をしているのか？というと、実は抜け穴があるのです・・・。
実は賃貸には「貸主や借主の承諾を得ている場合を除いては、半月分＋消費税以内であること」という例外があるのです。
つまり、「貸主や借主の承諾を得ていれば、どちらから家賃の1か月分＋消費税をとってもいい」ということなのです！
ええ！仲介手数料は借主からしかとってないの！
事実上仲介手数料は借主からとっていたのが今までの慣習です。
昔から半分という善良なところもありますが、ほとんどが借主負担です。
不動産賃貸業界というのはやはり家主との結びつきが強く、家主側に有利な面が多いのも実情です。
一過性のお客である借主側に不利になる場合が多々見られ、悪しき慣習だと思いっています。
「仲介手数料半額」といのうはお得ではなく、本来当たり前の話だったのです。
最近ではそこらへんの意識も変わってきているようで、本来当たり前である「仲介手数料半額」をうたいだす業者が増えてきました。
ただ、まだ家賃の1か月分をとる不動産屋さんも多く、その点では「仲介手数料半額」といのうはお得であり、善良なものだといえるでしょう。
仲介手数料の支払承諾とは
そもそも承諾っていつしたの？
部屋を借りた方で、仲介手数料の支払い承諾という説明を受けた方はほとんどいないのではないのでしょうか。
「賃貸の仲介手数料は貸主と借主から半分ずつとるのですが、今回借主になるあなたから1ヵ月全部いただきますね！」
なんて言われたら、「え、なんで家主から取らないの！」ってなりますものね・・・。
では、いつこの仲介手数料の支払い承諾をしているのでしょうか。
実は、仲介業者が必ず説明する書類があります。
貸主と借主が契約するための契約書ではなく、重要事項説明書というものです。
この重要事項説明書というのは、仲介する際に借主に説明する義務があるもので、お部屋を借りる際に、宅地建物取引主任者（宅建主任者）という資格を持った人が説明します。
この中に仲介手数料についての説明が入っています。
仲介手数料は家賃1か月分+消費税とする旨の記載があるのですが、その際に「家主の分まで仲介手数料を払うことの承諾です」なんて説明することはないのです。
そのため借主は知らない間に、書類にハンコを押して、承諾したことになっているのです。
仲介手数料無料のからくり
仲介手数料が半額になるのはわかったけど、それって本来は当たり前のことなんだね。じゃあ、無料はどうなっているの？
仲介手数料無料をうたっている賃貸業者もありますが、これにはちゃんと訳があります。
家主が仲介手数料を1か月分払っている
仲介手数料を「貸主や借主の承諾を得ていれば、どちらから家賃の1か月分＋消費税をとってもいい」ということなら、当然家主から1か月分取ることもできますよね。
先に家主と取り決めをしておいて、「入居者が決まりやすくなるので、仲介手数料を家主さんから全額いただくかたちにしませんか。」としておけばいいのです。
そうすることで、入居者は仲介手数料を払わないでいいことから、最初の契約金が安くすむメリットがあるのです。
借りる人も「家主が払ってくれて、いい人だな～」なんて思いながら、安く借りれることをうれしく思うでしょう。
家主側としては痛い出費ですが、入居者が決まってくれるなら万々歳。
仲介業者もとりっぱぐれがないので、収入ゲット。
入居者もうれしいといった、良い効果があります。
こちらの方が、現在の状況に合ったやり方なのではないでしょうか。
家主が負担する仲介手数料は実は痛くない・・・！？
先ほど家主側から仲介手数料を全額出して、痛い出費だと書きましたが、実はここに裏があるのです。
確かに仲介手数料を家主が負担すれば、家主の収入は減って痛いのですが、この出費は家主の手出しではないのです！
この出費、実は入居者である賃借人が支払っています。
どういうことかいうと、最初に借主が払う契約金の中に「礼金」というものがあります。
この礼金は、裏側では実に様々な使い方をされています。
本来礼金というものは、今からお世話になる大家に対して「よろしくお願いします」という気持ちの面のもので、古い慣習といえます。
今の時代にそぐわなくなってきた悪しき慣習の一つなのですが、この礼金を裏でやり取りするのです。
お部屋を借りるとき、
礼金1か月分、敷金1か月分
といった項目を目にしたことはあるでしょう。
礼金は家主に渡して返ってこないお金、敷金は退去後に清算して返ってくるお金です。
この礼金は家主にそのまま入るかといえばそうではありません。
仲介してくれた業者や、管理会社などに「広告料」という名目で支払いされる場合があるのです。
詳しくは → 不動産賃貸業者の儲けのからくりへ
この礼金は家主にとって手出しではない痛くないお金でもあります。
その礼金を仲介手数料に充てるので、実質家主側はお金を出さず、借主側のお金ですべてまかなえてしまうのです。
ということで、仲介手数料半額もやっぱり借主が払っているのですね・・・。
結局、仲介手数料を払っているのは回り回って、借主だったのです！
まとめ
〇仲介手数料半額のからくり
本来は借主と貸主で半分ずつ払う仲介手数料を、今までは借主が全額負担していただけ。
それを、もとに戻して半分ずつ取っただけだった。
〇仲介手数料無料のからくり
家主側から仲介手数料をもらっている。
しかし、家主の手出しではなく、借主からもらった礼金を充てている場合がほとんど。
結局借主が全部負担していた！
ということで、仲介手数料半額や無料をうたっていても、支払いは借主だったというわけです。
人気のない物件などは、家主が広告料として手出しをする場合もありますが、だいたい借主の支払いで賄おうとするのが一般的なのです。
少しでも契約金を安くしたいなら、やはり仲介手数料半額や無料をうたっているところがいいのはいいです。
それでも、自分が手出ししているお金だと自覚しておいた方がよいでしょう。
これから空き家がどんどん増えていく時代、空室の目立つアパートやマンションが増えてくるでしょう。
そうすれば、家主側がお金を出して、入居者にどんどん有利な状態になってくると思います。
それでも、間に入る不動産賃貸業者は損をしない仕組みを構築していくでしょう。
あくどいという目ではなく、「そういうからくりか！そういう仕組みを作っているのか！」という目でみていくと、不動産業界は奥が深く面白いです。